存量房贷利率调整：利好利弊，如何权衡？
元描述: 深入探讨存量房贷利率调整的利弊影响，分析两种调整思路，并结合历史经验，展望未来发展趋势。
引言:
近年来，存量房贷利率调整成为了市场关注的焦点。随着新增房贷利率不断下行，存量房贷利率与新增房贷利率的利差不断扩大，引发了居民提前还贷潮，并对银行经营和宏观金融产生了一定的影响。降低存量房贷利率虽然可以减轻居民负担，刺激消费，但也会给银行带来息差压力。那么，究竟该如何权衡利弊，找到最佳的调整方案呢？本文将从多个角度深入探讨存量房贷利率调整的利弊影响、两种主要调整思路，以及未来发展的趋势，为读者提供更全面的了解。
存量房贷利率调整的必要性
近年来，随着房贷利率不断下行，存量房贷利率与新增房贷利率的利差逐渐扩大，这导致了许多购房者选择提前还贷，以降低利息支出。这种现象不仅对银行的经营产生了负面影响，也对宏观金融稳定性造成了一定的压力。
1. 新增房贷利率与存量房贷利率的利差拉大:
自2023年5月17日全国层面房贷利率政策下限取消后，房贷利率快速下行，部分城市的首套房贷利率甚至跌破3%。而2023年8月，存量房贷加权平均利率为4.27%，与新增房贷的利差高达82BP。即使扣除今年上半年五年期LPR下调25BP的因素，存量房贷利率和新增房贷利率的利差也高达57BP。
2. 居民提前还贷大幅增加:
央行数据显示，2023年6月末金融机构个人住房贷款余额37.79万亿元，相比去年末减少0.38万亿元，其中二季度减少0.4万亿元。考虑到上半年居民中长期贷款新增1.18万亿元，居民提前还贷的规模可能在1.5万亿元左右。
3. 居民使用经营贷置换按揭贷款:
一些居民使用经营贷置换按揭贷款，这种行为不仅违反借款用途，还面临期限不匹配、高成本过桥资金等风险。在这种情况下，降低存量房贷利率可以有效减少提前还贷现象，并降低居民使用经营贷置换按揭贷款的风险，减轻银行利息收入的影响。
存量房贷利率调整的利弊分析
降低存量房贷利率可以减轻居民负担，刺激消费，但也会给银行带来息差压力，并影响银行的盈利能力。
1. 利好:
- 降低居民负担，刺激消费: 降低存量房贷利率可以帮助借款人节省利息支出，从而增加可支配收入，进而刺激消费。
- 减少提前还贷现象，稳定按揭水平: 降低存量房贷利率可以减少居民提前还贷的意愿，从而稳定按揭贷款规模，有利于银行的经营稳定。
- 优化银行资产结构，维护银行息差: 降低存量房贷利率可以优化银行的资产结构，缓解银行零售资产端增长压力，并进一步维护银行息差，优化银行零售端资产质量。
2. 利弊:
- 加剧银行的息差压力: 降低存量房贷利率会直接导致银行的净息差收窄，并影响银行的盈利能力。
- 可能导致存款利率下行: 为了保持银行净息差的相对稳定，存款挂牌利率可能需要配合下调。
- 影响银行的资产质量: 转按揭方式可能需要针对抵押物进行重新评估，这可能会导致银行的资产质量出现下滑。
存量房贷调整的两种思路
目前市场上主要存在两种存量房贷调整的思路：
1. 调整存量房贷利率的加点幅度:
这种方式类似于2023年下半年的调整方式，即银行与贷款人协商变更合同约定，调整存量房贷利率的加点幅度。这种方式简单直接，但并非长效机制，若后续存量房贷利率和增量房贷利率利差重新拉大，提前还贷现象可能重新增多，存量房贷利率又会重新面临下调的压力。
2. 转按揭:
这种方式是指借款人通过新发放贷款置换原来的存量贷款，相当于重新进行贷款。这种方式需要更细致、更明确的机制设计，以避免银行无序竞争过度压低房贷利率，并确保贷款人能够满足银行的贷款条件。
历史经验
从历史上看，我国存量房贷利率调降一共出现过两轮：
- 2008年: 央行将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍，部分银行推出了“转按揭”业务。
- 2023年: 央行发布通知，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，惠及超5000万户、1.5亿人。
存量房贷调整的影响
存量房贷利率调整对银行经营、居民行为、宏观金融都会产生广泛的影响。
1. 银行经营:
- 息差收窄: 降低存量房贷利率会直接导致银行的净息差收窄，并影响银行的盈利能力。
- 存款利率下行: 为了保持银行净息差的相对稳定，存款挂牌利率可能需要配合下调。
- 资产质量变化: 转按揭方式可能需要针对抵押物进行重新评估，这可能会导致银行的资产质量出现下滑。
2. 居民行为:
- 提前还贷意愿下降: 降低存量房贷利率可以减少居民提前还贷的意愿，从而稳定按揭贷款规模。
- 消费意愿提升: 降低存量房贷利率可以帮助借款人节省利息支出，从而增加可支配收入，进而刺激消费。
3. 宏观金融:
- 稳定金融市场: 降低存量房贷利率可以稳定金融市场，有效缓解提前还贷现象，并降低居民使用经营贷置换按揭贷款的风险。
- 促进经济增长: 降低存量房贷利率可以促进经济增长，增加居民消费支出，并为企业创造更多投资机会。
未来发展趋势
未来，存量房贷利率调整仍将是一个重要的议题，市场预计存量房贷调整的空间约在50BP至80BP之间。
- 完善定价机制: 未来需要探索更完善的定价机制，以更好地平衡增量和存量房贷利率之间的关系，避免出现利差过大或过小的现象。
- 推动市场化改革: 未来的调整方案需要更加市场化，通过市场机制来引导银行和借款人自主协商，实现利率的合理调整。
- 加强监管力度: 需要加强监管力度，防止银行出现无序竞争或过度压低房贷利率的现象，确保转按揭业务的规范运作。
常见问题解答
1. 降低存量房贷利率对银行的影响是什么？
降低存量房贷利率会直接导致银行的净息差收窄，并影响银行的盈利能力。为了保持银行净息差的相对稳定，存款挂牌利率可能需要配合下调。
2. 降低存量房贷利率对居民的影响是什么？
降低存量房贷利率可以帮助借款人节省利息支出，从而增加可支配收入，进而刺激消费。同时，也可以减少居民提前还贷的意愿，从而稳定按揭贷款规模。
3. 降低存量房贷利率对宏观金融的影响是什么？
降低存量房贷利率可以稳定金融市场，有效缓解提前还贷现象，并降低居民使用经营贷置换按揭贷款的风险，进而促进经济增长。
4. 存量房贷利率调整的两种思路有什么区别？
调整存量房贷利率的加点幅度方式简单直接，但并非长效机制。转按揭方式需要更细致、更明确的机制设计，以避免银行无序竞争过度压低房贷利率，并确保贷款人能够满足银行的贷款条件。
5. 降低存量房贷利率的空间有多大？
市场预计存量房贷调整的空间约在50BP至80BP之间。
6. 未来存量房贷利率调整的发展趋势是什么？
未来，存量房贷利率调整仍将是一个重要的议题，需要完善定价机制，推动市场化改革，并加强监管力度。
结论
降低存量房贷利率是一个复杂的议题，需要权衡利弊，找到最佳的调整方案。在未来，需要完善定价机制，推动市场化改革，并加强监管力度，才能更好地平衡各方利益，促进房地产市场平稳健康发展。
